住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險，是指由住宅工程的建設(shè)單位投保的，保險公司根據(jù)保險條款約定，對在保險范圍和保險期限內(nèi)出現(xiàn)的由于工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞，履行維修及賠償義務(wù)的保險。

目前我國房屋建設(shè)在工程竣工驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要依靠質(zhì)量保證金來維修，保修期限最高為兩年，無法覆蓋房屋在期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。相比之下，工程質(zhì)量潛在缺陷保險保險期較長，且由保險公司先行賠付，后代為追償責任方，能更好地維護廣大人民群眾的利益。

延伸閱讀：《建設(shè)工程缺陷責任期與保修期的區(qū)別》

截至目前，工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點工作已全國多地展開：

山東青島

2021年5月，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點工作實施方案》，意味著青島市將啟動住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度，探索建立工程質(zhì)量管理新機制和工程質(zhì)量保障新體系。

《方案》提到，此次試點將該市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅工程項目作為工程質(zhì)量潛在缺陷保險主要試點對象，鼓勵其他房屋建筑工程項目開展工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點。其中，地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程、圍護結(jié)構(gòu)保溫工程的保險期限為十年；防水工程的保險期限為五年；裝飾裝修工程及電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程的保險期限為兩年；供熱與供冷系統(tǒng)工程的保險期限為兩個采暖期、供冷期。

湖南

2021年2月，湖南省住建廳、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會湖南監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展湖南省住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點的通知》。通知明確，在自愿申請的基礎(chǔ)上，選擇長沙、株洲、湘潭、岳陽、郴州和永州作為首批住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點地區(qū)。被保險人在住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險保險期間內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可向住宅工程的物業(yè)服務(wù)企業(yè)報案，由住宅工程的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向保險公司統(tǒng)一提出索賠申請。

廣東廣州

 2021年4月21日，中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司廣東分公司簽發(fā)了首張廣州市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險單（IDI），為某地產(chǎn)龍頭企業(yè)位于海珠區(qū)的住宅綜合項目（琶洲東AH041405地塊）提供風險保障，標志著廣州市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險在廣州正式落地。

海南

2021年2月份，海南省住建廳、海南省銀保監(jiān)局、海南省發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)《海南省房屋建筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則(試行)》，計劃在海口、儋州兩個市及海口市江東新區(qū)管理局等四園區(qū)開展試點，同時，鼓勵其他條件成熟的市縣商品住宅工程參照實施。

北京

《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》于2019年4月24日起正式實施，實施后，在北京新購房的業(yè)主若發(fā)現(xiàn)房屋相關(guān)質(zhì)量缺陷，可向保險公司提出索賠申請。住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程。

上海

上海保監(jiān)局、上海市金融服務(wù)辦公室、上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、上海市新聞辦于2016年11月7日聯(lián)合召開新聞通氣會，會上通報，自2016年6月開始，上海已經(jīng)正式建立住宅建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度，在上海市保障性住宅工程和浦東新區(qū)商品住宅工程中全面實施，同時鼓勵其他區(qū)縣的商品住宅工程主動投保建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險。

推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度，構(gòu)筑一個以市場力量為基礎(chǔ)的工程質(zhì)量保障新機制，對于提高工程質(zhì)量，完善公共治理和社會監(jiān)督機制，推行政府職能轉(zhuǎn)變具有重要的意義。

此外，在投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險后，業(yè)主在保險期間內(nèi)發(fā)現(xiàn)保險范圍內(nèi)的質(zhì)量問題，可以直接向保險公司提出索賠申請，由保險公司予以現(xiàn)行維修或賠付，從而確保住宅質(zhì)量問題有人修、有人管，減少因住宅質(zhì)量問題而引發(fā)的各類糾紛和矛盾，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。

延伸閱讀：

缺陷責任期與保修期的區(qū)別

保修期是2000年1月國務(wù)院發(fā)布的第279號令《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中規(guī)定的；

缺陷責任期是《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》（建質(zhì)[2005]7號文）規(guī)定的；

缺陷責任期和保修期的起點相同，但重點不同，應(yīng)用不同（具體見下文詳述）

質(zhì)量保證金（保修金）的扣款

概念：是將承包人的部分應(yīng)得款扣留在發(fā)包人手中，用于因施工原因修復(fù)缺陷工程的開支項目；

每次扣款比例：每次支付工程進度款時應(yīng)扣質(zhì)量保證金的比例（例如10%）；

總比例：質(zhì)量保證金總額，可以采用某一金額或簽約合同價的某一百分百（通常為5%）；

起扣點：從第一次支付工程進度款時開始起扣，累計扣留達到約定的總額為止；

計算質(zhì)保金的基數(shù)：以扣除預(yù)付款的支付、扣回以及因物價浮動對合同價格調(diào)整三項金額后的款額為基數(shù)。

質(zhì)量保證金（保修金）的返還

監(jiān)理人在缺陷責任期滿頒發(fā)缺陷責任終止證書后，承包人向發(fā)包人申請到期應(yīng)返還質(zhì)量保證金，發(fā)包人應(yīng)在14天內(nèi)核實情況并返還。

如果約定的缺陷責任期滿時，承包人還沒有完成全部缺陷修復(fù)或部分單位工程延長的缺陷責任期尚未到期，發(fā)包人有權(quán)扣留于未履行缺陷責任剩余工作所需金額相應(yīng)的質(zhì)量保證金。

1、缺陷責任期

一個與質(zhì)保金收回有關(guān)的概念

出處：《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》（建質(zhì)[2005]7號文），不屬于法律法規(guī)，不具有強制性。

概念：承包人為所完成的工程產(chǎn)品發(fā)生質(zhì)量缺陷后的修補預(yù)留金額的時間，即在責任期結(jié)束后可收回其質(zhì)保金。

期限：由雙方在簽合同時約定，期限長短只能在6個月、12個月、24個月中三選一。

起算日：

（1）、從工程通過竣(交)工驗收之日起計。

（2）、由于承包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進行竣(交)工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣(交)工驗收之日起計。

（3）、由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進行竣(交)工驗收的，在承包人提交竣(交)工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

換言之，缺陷責任期未必從通過竣工驗收之日起算，也有可能從承包人提交竣工報告90天后起算。

具體應(yīng)用：

若雙方在合同中沒有約定，則該項目無缺陷責任期，即竣工驗收合格后就可收回質(zhì)保金。

如果在合同執(zhí)行過程中，發(fā)包人想要延長，那么原來約好的缺陷責任期加上延長的缺陷責任期，最多不能超過24個月。

例如：原合同中約定缺陷責任期為6個月，發(fā)包人想要延長，最多只能再延長18個月。

2、保修期

一個與質(zhì)保金回收無關(guān)的概念

出處：國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，屬于行政法規(guī)，必須遵守法定最低期限。

概念：指承包單位對所完成工程的保修期限，超過這個保修期限則無義務(wù)實施保修。

期限：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

可以簡單記憶：主體終身、濕5、溫5、冷暖2、其它2年

起算日：

自竣工驗收合格之日起計算。

換言之，建設(shè)工程竣工驗收合格是質(zhì)量保修期開始的先決條件，若建設(shè)工程未通過竣工驗收，自然談不上質(zhì)量保修期。

具體應(yīng)用：

可以不在合同中約定，如果合同中無約定保修期，則默認為上述期限。

上述期限的規(guī)定為最低標準，雙方可根據(jù)實際情況，約定嚴于最低標準的年限。

因此，一般而言，保修期較缺陷責任期更長，因為取回保證金后，還是有保修義務(wù)，只是此時沒有資金在業(yè)主處，承包人承擔維修費用。而在責任期內(nèi)，是從質(zhì)量保證金中支取。

整理人：邵呈龍/審批人：許彥茁

            摘錄自：建筑一生微信公眾號

                           日  期：2021年06年05日